¿Trabajas en una inmobiliaria y necesitas firmar con frecuencia contratos de alquiler con opción a compra?

Este tipo de contrato de arrendamiento es una modalidad muy habitual para quienes desean comprar una vivienda, pero no tienen capacidad económica para hacerlo en el momento.

En este post te contamos todo lo que debes saber sobre el alquiler con opción a compra, ¡descarga aquí un modelo de contrato!

Más abajo, podrás rellenar tus datos y recibirás en tu email el modelo de contrato que necesitas.

Alquiler con opción a compra, ¿qué debes saber?

En este post, vas a descubrir cómo funciona el alquiler con opción a compra. Además, conocerás qué ventajas tiene esta modalidad de contrato, tanto para una persona inquilina como para un propietario.

Objetivo del contrato de alquiler con opción a compra

Antes de hada hay que destacar que el contrato de alquiler con derecho a compra es una modalidad de contrato que permite a una persona alquilar una vivienda durante un tiempo específico.

Pasado ese tiempo determinado en el que el inquilino está de alquiler tendrá la opción de comprar la casa que ha tenido alquilada.

Es decir, esa persona inquilina va pagando las cuantías de las rentas mensuales del alquiler y una vez finalizado el período de alquiler decidirá si desea o no comprar la vivienda.

¿Varía el precio de la vivienda en un contrato de alquiler con derecho a compra?

El precio final de la vivienda va a estar pactado desde el inicio del contrato, es decir, no puede variar.

Cuando se firma un contrato de alquiler con opción a compra el precio final de la vivienda, en el caso de que finalmente el inquilino adquiera el inmueble, va a estar pactado desde el inicio del contrato.

El precio del alquiler sí puede sufrir variaciones. Aunque ninguna de las partes pueda modificar el precio de venta del inmueble (fijado en el contrato), la renta del alquiler sí puede variar en función del IPC, siempre y cuando así lo indique la persona propietaria del inmueble.

¿Cómo se realiza un contrato de alquiler con derecho a compra?

El contrato de alquiler con opción a compra está formado por dos tipos de contrato: uno de alquiler y otro de compra. Más adelante, veremos qué legislación regula cada uno de ellos.

¿Está el inquilino obligado a comprar la casa al finalizar el período de alquiler? 

No, en un contrato de alquiler con opción a compra el inquilino tiene la opción de comprar la vivienda una vez finalice ese período de alquiler. En ningún caso estará obligado a ello.

Si se pacta entre ambas partes se puede acortar o alargar el período de ese contrato de alquiler. Eso sí, si el inquilino se retrasa dos meses en abonar las cuantías de alquiler perderá el derecho a compra.

A continuación, analizamos todas las características del contrato de alquiler con opción a compra con más detalle:

¿Qué es un contrato de alquiler con opción a compra?

El alquiler con opción a compra es un contrato doble, por una parte es necesario firmar un contrato de alquiler y, por otro, uno de compraventa.

Es decir, un contrato de alquiler con opción a compra es un acuerdo que se firma entre un propietario (arrendador) y un inquilino (arrendatario) que permite al inquilino tener la opción de comprar esa propiedad después de un período de tiempo establecido.

Bajo este tipo de contrato, el arrendatario paga una renta mensual durante ese período acordado, y tendrá la opción de comprar la propiedad por un precio acordado previamente en el contrato firmado.

El contrato de alquiler con opción a compra puede ser beneficioso para ambas partes:

• El inquilino puede vivir en la propiedad durante un tiempo antes de decidir si desea comprarla, lo que le permitirá tomar una decisión informada y ahorrar para el pago final.
• El propietario tiene la garantía de ingresos a través del alquiler y la posibilidad de vender la propiedad al final del período de alquiler con opción a compra si el inquilino así lo decide.

Una vez que finaliza el periodo estipulado, el inquilino tendrá derecho a comprar la vivienda por el precio que se haya acordado con el propietario en la firma del contrato.

A ese precio se le van a descontar, ya sea de manera parcial o total, las cuotas del alquiler que se hayan pagado hasta ese momento.

¿Cómo funciona el alquiler con opción a compra?

El funcionamiento del alquiler con opción a compra funciona de la siguiente manera:

El inquilino vive en la vivienda alquilada y va pagando unas cuotas mensuales de la misma manera que si se tratase de un contrato de alquiler común.

La diferencia entre el alquiler con opción a compra y el alquiler común es que una vez que finaliza el período acordado en el contrato de alquiler de la vivienda, ese inquilino va a tener la decisión de si compra esa vivienda.

Por supuesto, en el caso de que el inquilino decida comprar la vivienda, podrá descontar de manera total o parcial (según se haya acordado) las cuotas del alquiler del precio de la compra final.

El proceso de redacción del contrato de alquiler con derecho a compra es más complicado de redactar porque el proceso es un poquito más complejo que en un contrato de alquiler común. El contrato debe realizarse a través de un contrato doble o mixto. Es decir, se incluye un subcontrato de alquiler y otro de compraventa.

¿Cómo se regula el contrato de alquiler con derecho a compra?

El contrato de alquiler con derecho a compra se rige:

• Contrato de alquiler de la vivienda: por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
• Contrato de compraventa: está regulado bajo la lesgislación del Código Civil.

¿Qué es la prima con opción a compra?

En el contrato de compraventa no es obligatorio, pero sí es recomendable pactar la prima de compra.

La prima de compra sirve como garantía para el propietario, ya que va a tener la certeza de que realmente la intención del inquilino es comprar la vivienda.

Digamos que la prima con opción a compra es un porcentaje del precio de venta acordado a modo de fianza. Esa prima se perdería en el caso de que finalmente no se compre la vivienda.

La prima se paga por adelantado y, a cambio, el comprador obtiene el derecho exclusivo de comprar la vivienda en una fecha específica o dentro de un período de tiempo determinado.

La prima se paga en concepto de compensación al propietario por aceptar que el inquilino tenga la opción de comprar el activo en el futuro y, en algunos casos, puede ser reembolsable si el inquilino finalmente ejerce la opción de compra.

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra

A continuación, vamos a resumir las principales ventajas del contrato de alquiler con opción a compra, tanto para inquilinos como propietarios.

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra para inquilinos

La principal ventaja de firmar un contrato de alquiler con opción a compra es que el inquilino va a tener la opción de «no perder ese dinero que destina al pago de las mensualidades».

La cuantía que abona el inquilino se va a descontar de manera total o parcial del pago de compra de la vivienda, en el caso de que decida formalizarla.

El contrato de alquiler con opción a compra es muy habitual cuando un inquilino desea comprar una casa a medio plazo pero no tiene ahorros ni financiación suficiente para hacerse cargo de ese pago total en el momento.

Otra situación en la que es común optar por un contrato de alquiler con opción a compra es cuando un inquilino está interesado en la compra de una vivienda pero por motivos laborales no sabe con certeza si va a tener que trasladarse a otra ciudad.

En este caso, puede firmar un contrato de alquiler con opción a compra y si finalmente no tiene que moverse a otra ciudad, podrá comprar la vivienda que desea.

Asimismo, para el inquilino va a ser más fácil conseguir una hipoteca y ésta va a ser más reducida si ha firmado un contrato de alquiler con opción a compra, ya que se va a reducir el precio de compra mediante las cuantías abonadas en los meses de alquiler.

Ventajas del contrato de alquiler con opción a compra para el propietario de la vivienda

Si eres propietario de una vivienda y necesitas liquidez, el alquiler con opción a compra es una buena opción. Estarás recibiendo de manera mensual una cuantía y, además, tendrás altas opciones de vender el inmueble al finalizar el tiempo de alquiler especificado en el contrato.

Además, hay propietarios que deciden firmar un contrato de alquiler con opción a compra porque esperan que los precios de la vivienda bajen. De esta manera, se aseguran un precio mayor.

Asimismo, el propietario no va a pagar impuestos de compraventa hasta que finalmente no se lleve a cabo y se haga la escritura de la casa.

¿Qué debe incluir un contrato de alquiler con opción a compra?

Un contrato de alquiler con opción a compra es doble, es decir, deberá incluir todo lo relacionado con el alquiler y, por otra parte, todo lo relacionado con la venta de la propiedad.

Contrato de alquiler

El contrato de alquiler debe incluir:

• El plazo de duración del contrato (máximo de 5 años prorrogables otros 5 más si se llega a un acuerdo entre ambas partes).
• El plazo para ejercer el derecho a compra.
• La cuantía a pagar por cada mensualidad.
• Quién abonara los gastos derivados del arrendamiento, comunidad o reformas.

Contrato de compraventa

El contrato de compraventa deberá incluir:

• La voluntad del propietario de vender la vivienda.
• Cuál es el precio final de la venta de la propiedad.
• Qué porcentaje se va a descontar de las cuotas del alquiler al precio final (de manera total o parcial).
• Cuál es el coste de la prima. Esto es la cantidad inicial que se va a entregar para formalizar el contrato.

¡Importante! Será necesario indicar que el inquilino va a poder adquirir la vivienda antes del plazo en el caso de que tenga el dinero suficiente para formalizar la compra o lo decida por cualquier otro motivo.

Además, el precio del inmueble se acuerda por ambas partes y no va a variar.

¿Cuál es la duración de un contrato de alquiler con opción a compra?

La duración de un contrato de alquiler con opción a compra va a depender de lo que acuerden entre el inquilino y el propietario.

El período que fija la LAU es de 5 años, pero puede prorrogarse si ambas partes están de acuerdo.

El papel de las inmobiliarias en un contrato de alquiler con opción a compra

Si estás interesado en firmar un contrato de alquiler con opción a compra, lo ideal es que te dejes asesorar por una inmobiliaria.

El primer paso para firmar un contrato de alquiler con opción a comprar es buscar una vivienda de alquiler con este derecho. Para ello, las inmobiliarias serán las encargadas de ponerte en contacto con inmuebles disponibles con esta opción.

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