¿Tienes intención de comprar o de vender un inmueble a través de una operación inmobiliaria? ¿Existe cierto riesgo en dicha operación, pero crees que debes arriesgar?

¡Muy atento! Invertir en la compra o venta de un inmueble puede ser una gran opción si deseas sanear tus cuentas o aumentar tu patrimonio, pero es un proceso que requiere cierta investigación.

Cualquier inversión u operación inmobiliaria implica riesgos que debes considerar.

Es cierto que cuanto mayor es el riesgo mayor es el potencial de ganancias, pero también aumentan las pérdidas que se pueden producir en el capital que has invertido.

Entonces, ¿hasta qué punto es aconsejable asumir un riesgo? ¿Cómo podemos saber si una operación inmobiliaria va a salir bien?

En este post, vamos a analizar los factores que pueden poner en riesgo una operación inmobiliaria.

 

¿Qué es una operación inmobiliaria?

Una operación inmobiliaria es una compra, venta o alquiler de una propiedad inmobiliaria, como una casa o un terreno, en la que se produce una transacción financiera entre dos partes: un comprador y un vendedor.

Entre ambas partes se establece un precio acordado de dicha propiedad y se procede a la firma del contrato. Este contrato podrá ser de compraventa o de arrendamiento.

Una operación inmobiliaria es un proceso complejo que requiere de la participación de profesionales del sector inmobiliario para su correcto desarrollo.

 

¿Quiénes pueden participar en una operación inmobiliaria?

Una operación inmobiliaria puede ser realizada por cualquier persona que tenga la capacidad legal de hacerlo, es decir, en una operación inmobiliaria pueden participar:

• Propietario, se trata de una persona que es dueña de una propiedad y desea venderla, arrendarla o hipotecarla.
• Comprador, es una persona que tiene el dinero o la capacidad de obtener financiamiento para comprar una propiedad determinada.
• Arrendatario, hace referencia a cualquier persona que desee alquilar una propiedad, ya sea para uso residencial o para uso comercial.
• Hipotecante, se trata de una persona que desea hipotecar su propiedad para obtener un préstamo.
• Agente o asesor inmobiliario es un intermediario que actúa en una transacción inmobiliaria para proporcionar servicios de asesoramiento, promoción y negociación.

 

¿Cuáles son los usos más frecuentes de una operación inmobiliaria?

Los usos más frecuentes de una operación inmobiliaria son:

• Compra y venta de inmuebles.
• Alquiler de una vivienda.
• Compra y venta de propiedades comerciales.
• Operaciones de inversión inmobiliaria.

En todas estas operaciones hay factores que podrían poner en riesgo el cierre de esa operación. En este sentido, hay que analizar otro concepto: ¿qué es un riesgo de inversión?

 

¿Qué es un riesgo de inversión?

Un riesgo de inversión es la probabilidad de que un rendimiento sea menor de lo que se esperaba en un momento inicial. Es decir, que se produzcan pérdidas que superen la inversión inicial realizada.

Todo tipo de operaciones y todo tipo de inversiones inmobiliarias conlleva un riesgo, aunque sea mínimo.

Para evitar que una operación inmobiliaria sea fallida y reducir los riesgos es recomendable identificar qué factores amenazan las operaciones inmobiliarias.

 

Niveles de riesgos en operaciones inmobiliarias

Existen muchos factores que podrían poner en riesgo las operaciones inmobiliarias y todos ellos están diferenciados por niveles:

• Riesgo bajo. Las posibilidades de tener pérdidas son pocas, por lo que la operación inmobiliaria sí podría ser rentable.
• Riesgo medio. En este caso, se requiere un alto conocimiento del mercado, ya que podría implicar una mayor pérdida de las ganancias.
• Riesgo alto. En este tipo de riesgos es fundamental tener un plan de contención para evitar que las pérdidas sean excesivas.

 

Estos son los factores que pueden poner en riesgo las operaciones inmobiliarias

Las operaciones inmobiliarias, al igual que cualquier otra inversión, implican ciertos niveles de riesgo, que van a variar dependiendo del tipo de operación inmobiliaria y de la situación particular de cada transacción.

Los factores más comunes que pueden poner en riesgo las operaciones inmobiliarias son:

 

Riesgos económicos

Los riesgos económicos hacen referencia a cambios en el valor de la propiedad o en la capacidad de pago de la persona compradora o del arrendatario.

Por ejemplo, los cambios en el mercado de alquiler se encontrarían como factores de riesgo económico. Imagina que se produce un aumento en la oferta de propiedades de alquiler, esto puede reducir los ingresos del alquiler.

Si sucede todo lo contrario y disminuye la oferta de propiedades en alquiler, entonces pueden aumentar los ingresos.

 

Riesgos de mercado

Estos riesgos se refieren a modificaciones en la oferta y la demanda del mercado inmobiliario, que pueden influir en el precio del inmueble. Es decir, son riesgos que afectan de forma directa al mercado.

Los factores que te facilitan medir el riesgo de mercado son:

• Los tipos de interés vigentes.
• Los tipos de cambios de divisas.
• La recesión económica, momento en el que será mejor comprar que vender.
• El precio de las acciones.
• La cuantía de las materias primas.

Los riesgos de mercado son muy comunes, ya que dependen de la inflación o las tendencias del momento.

 

Riesgos de títulos de propiedad

Estos riesgos hacen referencia a problemas que puedan surgir como la falta de títulos en la propiedad, que puede conllevar la interrupción de la operación inmobiliaria.

Te ponemos un ejemplo, puede suceder que un propietario venda un inmueble sin tener el título original de la propiedad porque lo ha perdido. En este caso, la operación inmobiliaria no sería válida.

 

Riesgos de inspección

¿Existen problemas con la calidad de la construcción? Es importante que tengas en cuenta estos riesgos antes de formalizar una operación inmobiliaria.

Imagina que adquieres un inmueble con problemas estructurales y defectos en techos o sistemas eléctricos. Vas a tener que reparar esos desperfectos. Por tanto, el valor de la propiedad se vería afectado.

 

Riesgos de financiamiento

Antes de formalizar una transacción en una inmobiliaria es fundamental valorar si la persona compradora o arrendataria tiene la capacidad de obtener financiación para cumplir con sus obligaciones financieras.

 

Riesgos de tasación

Los riesgos de tasación suponen una valoración inexacta de la propiedad.

Esto podría afectar la capacidad del comprador para obtener financiamiento o establecer un precio justo a esa vivienda.

 

Riesgos del tipo de activo inmobiliario

Hay que diferenciar el tipo de propiedad de referencia en la operación inmobiliaria.

Existen activos inmobiliarios de riesgo bajo, como son casas, ya que es más fácil venderlas o alquilarlas.

Por su parte, existen activos inmobiliarios de riesgo moderado. En este caso, habría que hacer referencia a hoteles o restaurantes, ya que su venta o arrendamiento dependerá de factores económicos.

 

Riesgos de ubicación

La zona en la que se encuentra la propiedad es un punto muy importante a tener en cuenta.

No es lo mismo una propiedad que se encuentre en el centro de una ciudad, con todo lo necesario en los alrededores, que una propiedad que se encuentre a las afueras y en la que existan malas conexiones para acceder al centro.

 

Riesgo de liquidez

Puede suceder que una persona o una empresa necesiten vender una propiedad por debajo del valor del mercado porque necesitan liquidez.

En este caso, la propiedad va a acceder al mercado a un precio menor del que realmente le corresponde.

 

Riesgos de crédito

El riesgo de crédito en operaciones inmobiliarias se refiere a la posibilidad de que un prestamista no reciba el pago total o parcial de un préstamo concedido para una operación inmobiliaria.

Esto puede ocurrir cuando el prestatario no cumpla con sus obligaciones de pago o cuando el valor de la propiedad disminuya de forma significativa.

 

Riesgos legislativos

Estos riesgos dependen del Gobierno y de las normativas vigentes en ese momento.

Es decir, si el Gobierno decide crear o modificar ciertas leyes que afecten a la operación inmobiliaria es un riesgo a tener en cuenta.

Por ejemplo, hace unos meses se aprobó la Ley de la Vivienda, modificando aspectos relacionados con la compra-venta y alquiler de inmuebles.

 

Riesgos de inflación

El riesgo de inflación en operaciones inmobiliarias se refiere al riesgo de que la inflación afecte el valor de la propiedad y los ingresos generados por ella.

La inflación puede producir un aumento en los precios de los materiales de construcción, lo que puede aumentar el costo de la construcción o renovación de una propiedad. También puede provocar un aumento en los costos de operación, como impuestos.

 

Riesgos debido a los cambios en los tipos de interés

Estos riesgos son también muy comunes y se producen motivados por las variaciones en el tipo de interés, que pueden afectar a la cuantía fija que se abona por la hipoteca.

 

Riesgos por impagos

Un riesgo muy difícil de detectar es la posibilidad de que el arrendatario no cumpla con su obligación de pago. Si decides alquilar tu vivienda debes tener presente esta posibilidad.

 

¿Cómo se evalúan los riesgos en una operación inmobiliaria?

Para evaluar los riesgos que pueden aparecer en una operación inmobiliaria es necesario:

• Disponer de toda la información de la propiedad, como son los informes de inspección o las restricciones de zonificación.
• Conocer las tendencias del mercado inmobiliario. En este caso, es fundamental conocer los precios de venta y alquiler, por ejemplo.
• Evaluar los costes y los beneficios de la operación inmobiliaria.
• Analizar la necesidad o no de realizar reparaciones en el inmueble.
• Tasar la propiedad.

 

Consejos para minimizar el riesgo de una operación inmobiliaria

Para minimizar los riegos en una operación inmobiliaria deberás:

• Hacer un análisis previo para identificar y detectar los posibles riesgos. Nunca improvises, debes conocer con certeza todo sobre la propiedad y rentabilidad.
• Aplicar medidas de prevención para paliar esos riesgos.
• Proteger tus finanzas.
• No invertir en el mismo tipo de inmueble o en el mismo mercado.

Llegados hasta aquí, hay que admitir que los factores que pueden poner en riesgo una operación inmobiliaria son diversos y todos requieren una investigación exhaustiva de la propiedad, del mercado inmobiliario, de la capacidad de la persona compradora para obtener financiamiento y de los aspectos legales.

Por eso, el papel de los asesores y agentes inmobiliarios es fundamental, ya que te permitirán obtener un análisis detallado y exhaustivo para minimizar los riesgos en las operaciones.

¿Conocías los factores que pueden poner en riesgo una operación inmobiliaria? No olvides dejar más abajo tus comentarios, ¡nos encanta leerte!